前のコラムで、親から子供にアパートを贈与する場合の注意点を書きました。

アパートを数棟持っているような場合には、法人を設立して節税対策や相続対策を展開するのも一つのアイデア。
例えば、お父さんがアパートを数棟持っていて、家族で一人だけ所得がすごく多いとします。すごく所得が多いと、超過累進税率により高い税率で所得税が計算されますので、お父さんが一人だけ、ものすごく所得税が多かったりします。

それではと、他の家族にアパートを譲るのが前回の論点。
今回は「ファミリーカンパニー」を設立して、法人と個人で所得を分散するという事です。
個人から法人に経費を払えば、個人の所得が減少します。超過累進税率の税率が下がれば、思わぬ節税になるやもしれません。

法人には、お父さん以外の方にも役員として勤務してもらえば、お給料を支払えます。お父さん一人の所得が、法人と、その他の家族に分散出来て、家族全体として節税になる訳です。
更には、家族が入る生命保険なども、法人で入れば経費化が出来るといったメリットも生まれる。
先ずは、昭和の時代に多かったのは「不動産管理会社方式」
不動産管理会社を設立し、個人が受け取る賃料収入から管理料を支払うというものです。
但し、この不動産管理会社は、実際にはどれほどの仕事をしているのかが、税務では問題になりがち。
税務は「実態」がポイントです。
もともと外部の管理会社と契約をしていればやるべき作業もなく、高い手数料は認められません。

やや似ているのが、「又貸し方式」
個人から、この会社が一括借り上げをして、個々の賃借人との賃貸契約を結ぶという方法です。
この場合には、会社と個人の賃料設定が問題になりましょう。

平成の中頃から増えてきたのが、「法人オーナー方式」
法人が、個人から不動産を買い取るというものです。
この場合の最大の課題が、法人の資金調達能力。
資本金を大きくすると、法人の「均等割り」という赤字でも生じる税金が高くなる。銀行から融資を受けるのもハードルが。
むやみに安い金額を設定して売買すると、税務署から時価課税を言われる場合も想定されます。
私の取り組みとしては、建設後の年数が経過しているような物件があるとお勧めしています。
「古くて満室」最高です！