個人の不動産経営、「事業的規模」ならお得な点が

資産運用として、不動産経営は法人で行うケースもありますが、個人経営の場合には規模が「事業的」だと、税務上お得なポイントがあります。

青色申告って、法人にもありますが、個人版に用意されている青色申告特別控除額。
ここで10万円と65万円（電子申告等に対応しない場合は55万円）の差が出ます。
これって、家賃収入から必要経費を引いて、更に引ける金額が違うという事です。

また、不動産経営に家族が従事している場合に、事業的規模であればその家族に従業員として給料を支払った場合にこれを必要経費にすることが出来ます。

家賃が回収できなくなった場合には、貸倒損失として必要経費に計上してその年の所得から差し引くことも可能になります。

また、火災などで損害が生じた場合にも被害の全額について必要経費に計上して、さらに収入から引ききれない分については翌年以降3年間にわたって損失を繰り越すことも可能です。
(災害損失については所得控除に雑損控除の規定がありますが、こんがらがるので今回は論及しません）

所得税法には基本的な部分に独特な取り扱いがあり、注意が必要。
上記の場面で、詳しい記述は別の機会にするとして、いざという時には大きな論点ですね。

では、不動産経営につき事業的規模と認められるための要件は？

①戸建て住宅を5棟以上貸し付けている
②マンション・アパートを10室以上貸している

これらの、いずれかに当てはまれば「事業的規模」と判定するという形式基準があります。
いわゆる「5棟10室基準」です。

「5棟10室」には、マンションやアパートの2室を戸建て住宅1棟に換算するというルールもあります。
例えば、戸建てが3棟、アパートを4室貸し付けている場合には4室が戸建て2棟と換算できるので、合わせて5棟と見なされるので基準をクリアとなります。

月極駐車場にも、同様のルールがあります。
駐車スペース5台分がマンション・アパートの1室に換算できます。
もしも、50台の駐車場を貸し付けているなら10室相当ですから、基準はクリア。
事業的規模という事になります。

さて、ここまでは形式基準というルールであり、絶対的な基準ではありません。
例えば、貸しているものが１棟でも、その１棟がとても大きな物件であれば事業的規模と見なされる場合もあるし、逆に数字の上では基準を満たしていても、事業的規模とは言えない場合もあり得る訳です。

税務は「常識」。
実質基準で判定されることに注意したいと思います。

最後に、不動産は家族や親類で共有になっているケースもあります。
この場合、各自の持ち分ごとに部屋数を判断するのではなく、建物全体の部屋数で事業的規模かどうかの判定をします。
全体の部屋数が10室であれば、自分の持ち分がそのうちの1室であっても、事業的規模と認められるという訳です。

 

税理士　冨岡弘文