不動産所得の5棟10室基準は目安

貸家や駐車場といった不動産賃貸収入がある方の、所得税の確定申告では青色申告の特例は大きな節税ポイントです。
中でも青色申告特別控除は魅力ですね。
ところでこれが、貸付の規模が「事業的」かそれ以外かで青色申告特別控除の金額が大きく変わり、税金面での節税効果も違います。

そればかりではなく、事業的規模であるなら、家族が事業に従事した場合には給料を支払い、その全額を必要経費とすることができます。

また、家賃などが回収できないこととなった場合には、事業的規模であるなら、
回収できないこととなった金額を貸倒損失として必要経費に算入して、その損失が発生した年の所得から差し引くことも可能です。

更に、万が一、火災や地震などで不動産に損害が生じた場合には、事業的規模であるなら被害金額の全額をその年の必要経費に算入することができ、
その年では引ききれない分は翌年以降3年間にわたって損失を繰り越すことができます。

大きな損失を被った場合に、事業的規模であることが、翌年への損失金額繰越の条件になります。

さて、こうなると事業的規模とは何かが気になる。
税務では、事業的規模かどうかを判断するための「形式基準」が示されていて
①戸建て住宅を5棟以上貸している。
②マンション・アパートを10室以上貸している。
これら2つの条件のうち、いずれかに当てはまると「事業的規模」となり、不動産経営を事業的規模で行っていると言えるのです。

さらに、「5棟10室」には、マンションやアパートの2室を戸建て1棟に換算するというルールもあります。
アパートの部屋4室と、戸建て3棟を貸しているなら基準を満たすということです。

同様の換算ルールは、月極駐車場にもあり、駐車区画5台分ををマンション・アパートの1室に換算できます。
すなわち、貸駐車場を50台分貸し付けているなら、10室分に換算され、事業的規模となります。
様々なケースの判断がありますね。

ただし、実際には、1棟、1室と言っても、規模や金額は様々なはず。
このルールはあくまで形式的基準であり、絶対基準ではない。
例えば、貸しているのが1棟であっても、それが著しく広ければ事業的規模とみなされることもあるし、
逆に数字では、形式基準を満たしていても、実質的には認められないとこともあるわけです。
最終的には、実質基準で判断されるべきものです。
「税務は常識」ということも忘れないようにしたいですね。

最後に、
複数人で共有する建物を貸し付けているケースなどでは、各自の持ち分ごとで部屋数を調整するのではなく、建物全体で判断します。
建物全体で10室あるのであれば、たとえ自分の持ち分が半分であっても事業的規模と認められるのです。

不動産所得で影響の大きい「事業的規模」かどうかという境目、しっかり確認したいものです。

相模原市の税理士　冨岡弘文税理士事務所